Kiracı Hakları

1- Kiracı kiraladığı gayrimenkulü kullanırken özenli davranmak ve eğer kiralanan apartman dairesi ise , binada oturan diğer kişilere karşı gereken görevleri yerine getirmekle yükümlüdür.

2- Kira parasını sözleşme ile veya mahalli töreye göre belirli olan zamanda ödemekle yükümlüdür.

3- Sözleşmede belirtilen sair paraları ödemekle yükümlüdür.

4- Kiralanan gayrimenkulde yapılması kiralayana düşen tamirat gerekliliği doğar veya üçüncü kişi kiralanan üzerinde bir hak ileri sürer ise bu durumu kiralayana derhal bildirmekle yükümlüdür.

5- Kira Sözleşmesi sonunda , kiralanan gayrimenkulü teslim aldığı zamanki hali ile geriye teslim etmekle yükümlüdür.

Kira kontratı çift taraflı bir akit olmasına ve bir yıllık gibi bir süreyi işleme konulması kiracıları mağdur etmektedir. Genelde konutlarda yapılan bir yıllık kontrattan sonra kontrat yenileme yoluna gidilmemektedir. Eski kontrat kanuna göre süresiz kontrat haline geliyor.

Artış oranları aynı gösterilerek bize gösterilen hesaba kişiye, kira parası ödemekle borcumuzdan kurtuluyoruz. Bu kira kontratı bizim bulunduğumuz yerdeki 3 yıl yada 5 gibi sürelerde, aynı şartlarda geçerli oluyor.

Bir kira tespit davası, bir tahliye davası açılmış olması mahkeme sonucuna bağlı olan bir konudur. Sonuç olarak kira kontratı yenilenmediğinde en son yapılan kontrat geçerlidir. Ev sahibi kiracıyı evden çıkarmak isterse belirli şartlar olmadıktan sonra kesinlikle tahliye hakkı yoktur.

Kira kontratında bir yenileme olmasa dahi kira kontratındaki artış devam ettiği sürece evden yada konuttan çıkarma gibi bir istekte bulunamaz. Elinizdeki kontrat ise süresi belli olmayan kontrat olarak devam eder. Ancak kanunda sayılan sebeplerden dolayı kiracıyı tahliye edebilir. Bunun haricinde kiracı kiralarını düzenli ödemek şartıyla istediği kadar gayri menkulden faydalana bilmektedir.

Evi tahliye sebebi ise kira parasını ödememe yaparsa 30 gün süre verir ve ödenmezse bu bir tahliye nedenidir. İkinci neden ise o konuta ihtiyacı olma sebebidir. Eğer ihtiyacı var ise ve bunu ispatlaya biliyorsa bu bir tahliye sebebidir. Satın alınması olayında da bir ay içerisinde ihtarname ile 6 ay sonrası için bir mühlet vermesi gerekmektedir. Bir kira döneminde iki kere ihtara uğramışsa bu da tahliye nedenidir. Bu ihtarlarında haklı olmak zorunluluğu vardır ve dönemi bir yıl süre içerisinde iki tekrar şeklinde olmalıdır.

EV SAHİBİNİN HAKLARI

Ev sahibi konutun bakımından sorumludur, ancak konut sakininin yol açmış olduğu zararları karşılamaz.

Ev sahibi kira sözleşmesini yalnızca yazılı olarak feshedebilir, ancak böyle bir feshediş eylemi için kendisinin geçerli sayılabilir bir nedeninin bulunması gerekir.

Kiracının kiralarını ödememesi ya da sürekli olarak başkalarını rahatsız edici bir yaşantı sürmesi durumunda, ev sahibi, konut mülkiyetinin kendisine tanıdığı hakla kiracıyı tahliye ettirebilir, başka bir deyişle konuttan attırabilir.

EV SAHİBİNİN SÖZLEŞMEYİ FESHEDEBİLME HAKKI

Kiracı, konutu özenli kullanmak, komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü olacak. Kiracı, buna aykırı davranırsa ev sahibi sözleşmeyi feshedebileceğine ilişkin yazılı ihtarda bulunabilecek. Kiracı, konuta kasten zarar verirse ya da komşular için çekilmez olacak davranışlar sergilerse sözleşme hemen feshedilebilecek.

Ev sahipleri bakım, satış ya da daha sonraki kiralama için kiraladığı evi ziyaret edebilecek. Üçüncü kişileri getirip evi gezdirebilecek. Bunun için uygun bir süre önce kiracıya haber vermesi yeterli olacak. Ev sahibi, kiracının ziyaret talebini kabul etmekle yükümlü olacak. Örneğin ev sahibi, evde tadilat acil tadilat yapılması gerektiğini belirterek usta getirirse, kiracının bu çalışmaya izin vermesi gerekecek.

Kiracı, kira bedeli ya da elektrik, su gibi yan giderleri zamanında ödemezse ev sahibi yazılı bildirim yaptıktan 30 gün sonra sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilecek.

Ev sahibi, kira sözleşmelerinde kirayı bedelini ödemediği için yapılan iki haklı ihtar sonrasında, kira sözleşmesini sona erdirebilecek. Mevcut uygulamada ev sahibinin evi tahliye ettirmek için kira sözleşmesinin sona ermesini beklemesi gerekiyordu.

15 yılı geçen kira sözleşmelerinde ev sahiplerine tazminat ödemeden sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme hakkı tanınacak.

YÖNETİCİNİN SORUMLULUĞU

Kat mülkiyeti kanununa göre, ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici ya da yönetim kurulu vekil statüsünde olup üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde borçlar kanununun 388. Maddesi hükmü uygulanır. Yönetim planında ya da kat malikleri kurulu kararında yöneticilere kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmişse, temsil ettikleri kat maliklerini bu yolla borçlandırabilirler.

Genel kural (kmk) madde 38 – yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun bu hükmü nedeniyle, yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki borçlar kanunundaki vekalet akti hükümlerini kapsamaktadır.

Özet: yöneticiler, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludurlar ve kat maliklerinden yetki almadıkça onları temsil edemezler. Kat mülkiyetine geçilmiş bir ana yapıda, genel gider borçlarını ödemeyen bir kat maliki hakkında dava açma yetkisi yöneticiye aittir.

Hesap verme madde 39 – yönetici, yönetim planında yazılı belirli zamanlarda, eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna,ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Hakları madde 40 – yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yönetici ücreti yönetim planları tüm kat sahiplerini bağlayan sözleşme hükmündedirler.

Apartmana ilişkin yönetim planında, yöneticiye ücret ödenmeyeceği yazılı bulunmasına rağmen yöneticiye ücret ödenmesi hakkında alınan karar yönetim planına aykırı olup geçerli değildir.